درباره اعتبارمبايعه نامه بنگاهي
اين روزها كه در بازار مسكن قيمت‌ها در حال سبقت گرفتن از يكديگر هستند، شايد كمتر كسي به اعتبار قراردادي كه منعقد مي‌كند، توجه كند. اجاره و بيع دو قراردادي هستند كه انعقاد آن در بازار مسكن رواج بيشتري دارد.
معمولا دو طرف قرارداد كه با مراجعه به بنگاه‌هاي املاك با هم آشنا شده‌اند، قرارداد خود را هم در همان بنگاه منعقد مي‌كنند؛ اما تجربه نشان داده است، قراردادهايي كه به اين ترتيب منعقد مي‌شوند، چون اعتبار سند عادي را دارند ممكن است در آينده براي طرفين مشكلاتي ايجاد كنند.
به گزارش ايسنا، «روزنامه حمايت» در ادامه نوشت: در گفت‌وگو با كارشناسان به دنبال يافتن راهكاري هستيم تا دست كم دو طرف قرارداد را درباره مشكلات حقوقي بعد از انعقاد قرارداد بيع آسوده خاطر كند.
نقش بنگاه‌ها در خريد و فروش ملك
معاون مجتمع شماره ۳۱ شوراي حل اختلاف تهران تاكيد مي‌كند با وجود آنكه مشاوران املاك در زمره كارگزاران خدمات اجتماعي به شمار مي‌روند، بر اساس قانون اجازه تنظيم قرارداد را ندارند.
حسن روحاني‌نيا توضيح مي‌دهد: در هيچ‌يك از متون قانوني به مشاوران املاك اجازه تنظيم سند داده نشده است. متصديان بنگاه‌هاي املاك دلال هستند؛ يعني بايد طرفين را دلالت به انجام معامله و ديدگاه‌هاي آنان را به هم نزديك و در صورت توافق براي تنظيم سند انتقال، به دفتر اسناد رسمي هدايت و البته حق دلالي خود را دريافت كنند. سوال اينجاست كه وقتي شرط دريافت جواز كسب مشاور املاك، دارا بودن سواد خواندن و نوشتن است چگونه مي‌توان تنظيم سند حقوقي را به كسي سپرد كه سواد او در حد خواندن و نوشتن است و در مواردي از كوچكترين اطلاعات حقوقي بي‌اطلاع است؟
معاون مجتمع شماره ۳۱ شوراي حل اختلاف تهران خاطرنشان مي‌كند: اضافه بر عدم تسلط بر مسايل حقوقي، مشاوران املاك به سوابق اشخاص و املاك نيز دسترسي ندارند؛ يعني ممكن است قولنامه‌اي بنويسند در حالي كه يكي از طرفين ممنوع‌المعامله باشد يا حتي ملك بازداشت يا در رهن باشد.
اعتبار قراردادهاي تنظيمي در بنگاه‌ها
اين كارشناس حقوقي در ادامه به بررسي اعتبار قراردادهاي تنظيم‌شده نزد مشاوران املاك مي‌پردازد و مي‌گويد: از ديد قضات، تفاوتي در اعتبار مبايعه‌نامه‌اي كه مردم نزد خود و احيانا در منزل مي‌نويسند و دو شاهد آن را گواهي مي‌كنند با آنچه در بنگاه نوشته مي‌شود، وجود ندارد.
روحاني‌نيا خاطرنشان مي‌كند: اعتبار قائل شدن محاكم براي مبايعه‌نامه‌ها رويه‌اي بود كه در ابتداي پيروزي انقلاب اسلامي به عنوان يك راهكار موقت مطرح شد، اما اكنون كه در دوره ثبات نظام جمهوري اسلامي قرار داريم ، شايسته است محاكم دادگستري طبق ماده ۲۲ قانون ثبت و ساير مقررات، تنها براي اسناد رسمي املاك اعتبار قايل شوند.
چرا در بنگاه‌ها قرارداد نبنديم؟
اين قاضي دادگستري در پاسخ به اين سوال كه چرا بايد از انعقاد قرارداد بيع و اجاره در بنگاه‌ها خودداري كنيم؟ توضيح مي‌دهد: گمان مي‌كنم استناد به دو نقل قول براي پاسخ به اين سوال خالي از لطف نباشد؛ نخست اينكه جناب استاد دكتر ناصر كاتوزيان كه سرآمد علم حقوق در كشورند، در مراسم افتتاحيه شوراي حل اختلاف، يكي از راه‌هاي نجات مردم از مشكلات قضايي را حذف قولنامه‌ها (مبايعه‌نامه‌ها) دانستند و ديگر اينكه وزير محترم دادگستري بارها نقل مي‌كنند كه حدود ۵۰ درصد پرونده‌هاي دادگستري، ناشي از همين قولنامه‌ها و مبايعه‌نامه‌هاست. روحاني‌نيا اضافه مي‌كند: خوشبختانه عزم عمومي در بين مسئولان حقوقي و قضايي كشور در خصوص حذف قولنامه‌ها وجود دارد. پيشنهاد حذف مبايعه‌نامه‌ها در برنامه پنجم توسعه كشور و همچنين ممنوعيت بنگاه‌ها از تنظيم سند پيش‌فروش ساختمان كه قانون آن اخيرا به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده است، نشان از اين موضوع دارد.
حفظ حقوق مشاوران املاك
مشاوران املاك با نزديك كردن طرفين معامله به هم، نقش مهمي در معاملات املاك دارند. سوالي كه پيش مي‌آيد اين است كه اگر آنها را ازعقد قرارداد منع كنيم، حقوق آنها را پايمال نكرده‌ايم؟ روحاني‌نيا در پاسخ به اين ابهام توضيح مي‌دهد: بايد توجه كرد آنچه مشاوران املاك از طرفين معامله دريافت مي‌كنند، حق‌الزحمه است نه حق‌التحرير، يعني مشاوران بابت دلالي خود و معرفي طرفين به هم، حق‌الزحمه مي‌گيرند و نه بابت تحرير قولنامه؛ بنابراين حذف قولنامه‌ها هيج لطمه‌اي به در‌آمد مشاوران نخواهد زد. پيشنهاد مشخص بنده اين است كه براي رفع نگراني مشاوران محترم، اخذ حق دلالي به دفاتر اسناد رسمي سپرده شود؛ به اين معنا كه دفاتر اسناد رسمي همزمان با تنظيم سند، حق‌الزحمه مشاوران املاك را وصول و به آنان ايصال كنند.
جايگزين مناسب قولنامه
معاون مجتمع شماره ۳۱ شوراي حل اختلاف تهران در ادامه به بيان راهكار مناسب براي جايگزين كردن قولنامه با يك سند كارآمدتر مي‌پردازد و مي‌گويد: با توجه به ظرفيت دفاتر اسناد رسمي، اين كار را مي‌توان به آنها سپرد؛ به اين معنا كه اگر اسناد و مدارك و مفاصاحساب‌هاي طرفين، آماده باشد، دفترخانه مي‌تواند مستقيما سند انتقال رسمي را تنظيم كند و اگر هنوز برخي مستندات آماده نباشد، دفترخانه مي‌تواند سندي با نام «تعهد به بيع» تنظيم كند كه جايگزين مبايعه‌نامه‌هاي موجود خواهد بود. اين سند با هزينه بسيار پايين‌تر تنظيم مي‌شود و مهم‌تر از آن اينكه دفترخانه مي‌تواند همزمان با تنظيم اين سند، وضعيت آخرين مالك ملك و بازداشت بودن يا نبودن آن و همچنين بدهي‌هاي دولتي ملك را احراز كند، تا با تاييد بلامشكل بودن، خريدار با آرامش به امضاي سند خريد اقدام كند.
روحاني‌نيا ذكر اين مطلب را بسيار مهم مي‌داند كه سند تنظيمي در دفترخانه، سند رسمي است كه انكار و ترديد به آن نمي‌توان داشت و اعتبار آن با سند عادي تنظيم شده در بنگاه‌هاي املاك قابل مقايسه نيست.
نقش وكلا
يكي از وكلاي دادگستري نيز در مورد مبايعه‌نامه‌هايي كه توسط وكلا تنظيم مي‌شود، توضيح مي‌دهد: اگرچه ترويج فرهنگ استفاده از وكيل، امري ضروري است و تنظيم مبايعه‌نامه توسط وكلا نيز ممنوعيتي ندارد و حتما چنين قراردادي به لحاظ حقوقي قراردادي معتبر خواهد بود، اما واقعيت اين است كه قرارداد تنظيمي توسط وكيل دادگستري نيز قرارداد عادي محسوب مي‌شود و اگر چه با ملاحظات حقوقي همراه است اما به لحاظ قضايي هم‌وزن سند عادي تنظيمي توسط خود افراد يا در بنگاه است. سعدالله فغان‌نژاد توضيح مي‌دهد: آنچه باعث مي‌شود كه سند تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي سند رسمي باشد و مزاياي خاصي داشته باشد اين است كه توسط مامور دولت و در حدود وظايف وي تنظيم مي‌شود. بنابراين نبايد اين تصور ايجاد شود كه اگر قراردادي با حضور وكيل منعقد شود اين يك قرارداد رسمي است. البته ترديدي نيست كه حضور وكيل مي‌تواند، بسياري از مشكلات احتمالي را برطرف كند اما به سند جنبه رسمي نمي‌دهد. اين كارشناس حقوقي تاكيد مي‌كند: بدون شك اگر كسي براي انعقاد قراردادي به وكيل مراجعه كند، خود وكيل به موكل توضيح خواهد داد كه قرارداد منعقد‌شده اگر در دفاتر اسناد رسمي نباشد، سند عادي خواهد بود. با توجه به مزاياي سند رسمي چنين وكيلي حتما به موكل خود توصيه خواهد كرد كه به دفتر اسناد رسمي مراجعه و قرارداد را با راهنمايي وكيل در دفتر اسناد رسمي ثبت كند.
اين وكيل دادگستري در بيان تعريف سند رسمي مي‌گويد: سندي كه توسط ماموران رسمي و در حدود صلاحيت آنان و مطابق با قانون تنظيم شوند، رسمي است مانند اسنادي كه توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاك تنظيم مي‌شود يا توسط دفاتر اسناد رسمي يا اداره ثبت احوال و … اما اگر هر يك از اين شرايط وجود نداشته باشد، سند رسمي نخواهد بود و به عنوان سند عادي در دادگاه‌ها قابل ارايه خواهد بود.
فغان‌نژاد توضيح مي‌دهد: روال عادي خريد و فروش اموال منقول و غيرمنقول اعم از ملك و خودرو به اين صورت است كه سند مبايعه‌نامه آن، توسط بنگاه‌ها يا معاملات ملكي تنظيم مي‌شود و دو طرف پس از پايان همه كارهاي خود به دفترخانه رسمي براي ثبت سند مراجعه مي‌كنند؛ در صورتي كه طبق روال منطقي و قانوني بايد به شيوه ديگر انجام شود. طبق قوانين نبايد اسناد تنظيم‌شده توسط بنگاه‌ها اعتبار سند رسمي داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دليل شرايط خاص پذيرفته شده است كه اين شرايط خاص ديگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هيچ فرقي ميان سندي كه در منزل يكي از طرفين قرارداد با حضور و امضاي دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاه‌ها واقع مي‌شود، وجود ندارد. با توجه به آن چه كارشناسان مورد تاكيد قرار دادند، بنگاه‌هاي املاك يا مشاوران املاك، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعريف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراين كار آنها نزديك كردن طرفين معامله به يكديگر براي انعقاد قرارداد است. اما كارشناسان توصيه مي‌كنند براي اينكه قراردادي كه ماحصل اين فرايند است از اعتبار بيشتري برخوردار باشد و مشكلات احتمالي آينده كمتر شود، طرفين براي انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند و از تنظيم و انعقاد قرارداد در بنگاه هاي املاك خودداري كنند. البته قراردادي كه توسط مشاوران املاك تنظيم مي‌شود قراردادهاي معتبري است؛ اما نكته اينجاست كه چنين قراردادهايي سند عادي خواهند بود و تاثير انعقاد قرارداد به صورت سند عادي در دادگاه و در مقام دعوا مشخص مي‌شود.
برچسب: ، اعتبار قراردادهاي تنظيمي در بنگاه‌ها، جايگزين مناسب قولنامه، حفظ حقوق مشاوران املاك، نقش بنگاه‌ها در خريد و فروش ملك، چرا در بنگاه‌ها قرارداد نبنديم؟،